Phần chia nhà đất trong bản án ly hôn thường gồm ba quyết định gộp lại: ai được nhận nhà đất bằng hiện vật, nhà đất được định giá bao nhiêu, và bên nhận hiện vật phải trả cho bên kia bao nhiêu tiền chênh lệch. Bạn có thể kháng cáo một, hai hoặc cả ba quyết định đó. Mỗi quyết định có lý do kháng cáo và chứng cứ riêng, nên trước hết cần tách chúng ra.
Nhà đất thường là tài sản lớn nhất của một gia đình, nên phần này hay bị kháng cáo nhất trong các vụ ly hôn có tranh chấp tài sản. Bài này giả định căn nhà, mảnh đất đã được xác định là tài sản chung; nếu bạn tranh luận nó là tài sản riêng, đọc bài về tài sản riêng trong cùng danh mục. Nội dung theo nguyên tắc chia tài sản của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và thủ tục định giá trong Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; thủ tục đất đai cụ thể sau khi có bản án thì đối chiếu với cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất.
Tách bản án ra ba quyết định
Hãy đọc phần quyết định của bản án và viết lại thành ba dòng. Dòng một: tài sản nào giao cho ai sở hữu, sử dụng. Dòng hai: giá trị toà xác định cho từng tài sản, theo kết quả định giá nào. Dòng ba: ai phải trả ai bao nhiêu, trong thời hạn nào. Viết ra như vậy giúp bạn thấy mình thật sự không đồng ý ở chỗ nào.
Nhiều người tưởng mình không đồng ý "phần chia nhà", nhưng khi tách ra mới thấy họ chấp nhận để bên kia giữ nhà, chỉ không chấp nhận giá. Người khác lại chấp nhận giá, nhưng muốn chính mình được giữ nhà vì đang ở đó cùng con. Hai người này viết hai đơn kháng cáo rất khác nhau, với hai bộ chứng cứ khác nhau.
Tách ba quyết định cũng giúp bạn tính hậu quả. Nếu chỉ kháng cáo giá, kết quả tốt nhất là tiền chênh lệch thay đổi. Nếu kháng cáo việc giao hiện vật, kết quả có thể là đổi người giữ nhà, kéo theo đổi chiều trả tiền. Bạn cần chắc mình có khả năng trả phần chênh lệch nếu được giao nhà, vì toà xem cả điều đó.
Chia hiện vật hay chia giá trị: toà cân nhắc gì
Nguyên tắc chung. Tài sản chung được chia bằng hiện vật; không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị. Bên nhận phần hiện vật nhiều hơn phần mình được hưởng phải thanh toán phần chênh lệch cho bên kia.
Nhà có chia đôi được không. Một căn hộ chung cư gần như không chia đôi bằng hiện vật được. Một mảnh đất rộng có thể tách thửa, nhưng còn phụ thuộc diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định của tỉnh, thành nơi có đất. Nếu bản án chia đôi một mảnh đất mà phần mỗi bên không đủ điều kiện tách thửa, đó là điểm cần nêu.
Ai có nhu cầu chỗ ở thật sự. Toà thường cân nhắc ai đang ở, ai nuôi con, ai không có chỗ ở khác. Người nuôi con nhỏ, đang ở trong căn nhà, có thêm căn cứ để đề nghị được nhận hiện vật.
Ai đang dùng nhà đất để làm ăn. Nhà mặt phố đang mở cửa hàng, đất đang trồng trọt là sinh kế của một bên. Bảo vệ lợi ích chính đáng trong sản xuất kinh doanh là yếu tố luật yêu cầu cân nhắc.
Khả năng trả chênh lệch. Bên đề nghị nhận nhà mà không chứng minh được khả năng trả tiền chênh lệch cho bên kia thường khó được chấp nhận. Giấy tờ về tiền gửi, khả năng vay hoặc người hỗ trợ là chứng cứ nên chuẩn bị.
Định giá: khi nào đề nghị định giá lại
Giá trị nhà đất thường được xác định theo thoả thuận của hai bên, hoặc qua hội đồng định giá do toà thành lập, hoặc thông qua tổ chức thẩm định giá. Ở giai đoạn phúc thẩm, bạn có thể đề nghị định giá lại nếu có căn cứ. Bảng dưới gom các căn cứ hay gặp.
| Tình huống | Có phải căn cứ định giá lại không | Chứng cứ kèm |
|---|---|---|
| Giá định cách thời điểm xét xử quá lâu, thị trường đã thay đổi rõ | Thường là căn cứ đáng nêu | Thông tin giao dịch tương tự gần đây trong khu vực |
| Hội đồng định giá bỏ sót công trình trên đất | Có, vì giá trị tài sản bị tính thiếu | Ảnh hiện trạng, giấy phép xây dựng, hoá đơn xây sửa |
| Định giá theo bảng giá đất nhà nước thay vì giá thị trường | Thường là căn cứ đáng nêu, cần đối chiếu cách toà xác định giá | Giao dịch thực tế, chứng thư thẩm định giá |
| Chỉ thấy giá "rẻ quá" mà không có số liệu | Khó được chấp nhận | Cần bổ sung số liệu cụ thể |
| Bản thân đã đồng ý giá ở sơ thẩm | Rất khó thay đổi nếu không có tình tiết mới | Giải thích vì sao trước đây đồng ý |
Chi phí định giá lại không nhỏ, và người đề nghị có thể phải chịu chi phí đó tuỳ kết quả theo quy định tố tụng. Trước khi đề nghị, bạn nên tự tìm hiểu giá giao dịch thực tế quanh khu vực để biết khoảng chênh có đáng không.
Ví dụ giả định: một phép tính chênh lệch cần xem lại
Hai vợ chồng có một căn nhà và một khoản tiền gửi tiết kiệm, đều là tài sản chung, chia mỗi người một nửa. Bản án giao nhà cho người chồng, giao sổ tiết kiệm cho người vợ, và buộc người chồng trả cho vợ khoản chênh lệch tính theo giá nhà mà hội đồng định giá đưa ra. Người vợ thấy khoản chênh lệch quá ít. Đọc kỹ biên bản định giá, cô nhận ra hội đồng chỉ tính giá đất và giá trị còn lại của căn nhà cũ, trong khi tầng ba và tum được xây thêm hai năm trước không có trong biên bản.
Lý do kháng cáo ở đây không phải "giá thấp" chung chung mà là "biên bản định giá bỏ sót công trình xây thêm". Chứng cứ đi kèm là hoá đơn vật liệu, hợp đồng với thợ xây, ảnh chụp trước và sau khi xây, và nếu có thì giấy phép xây dựng. Yêu cầu trong đơn là định giá lại toàn bộ căn nhà gồm cả phần xây thêm, rồi tính lại tiền chênh lệch theo giá mới.
Người chồng, nếu nhận được thông báo kháng cáo, cũng nên chuẩn bị: phần xây thêm có thật không, có dùng tiền chung không, hay dùng tiền riêng của anh. Nếu anh chứng minh được tiền xây là tiền riêng, kết quả lại khác. Cùng một căn nhà, cuộc tranh luận ở phúc thẩm chuyển hẳn từ "ai giữ nhà" sang "nhà trị giá bao nhiêu và ai bỏ tiền xây phần nào".
Quyền lưu cư và chỗ ở trong thời gian chuyển tiếp
Có những căn nhà là tài sản riêng của một bên nhưng cả gia đình đã ở chung nhiều năm. Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về quyền lưu cư: khi ly hôn, nếu bên kia có khó khăn về chỗ ở thì được ở lại trong một thời hạn nhất định kể từ khi quan hệ hôn nhân chấm dứt, trừ khi hai bên có thoả thuận khác. Đây là quyền tạm thời, không biến căn nhà thành tài sản chung.
Nếu bản án không nhắc tới quyền này trong khi bạn thật sự không có chỗ ở khác và đã đề nghị ở sơ thẩm, bạn có thể nêu trong kháng cáo. Ngược lại, chủ nhà nên đọc kỹ bản án xem có ghi thời hạn lưu cư rõ ràng không, để tránh tranh cãi về sau.
Với nhà là tài sản chung mà bản án giao cho một bên, việc bàn giao nhà thường gắn với việc thanh toán chênh lệch. Nếu bản án không nói rõ thời hạn bàn giao hoặc thứ tự "trả tiền trước, giao nhà sau", đây là chi tiết có thể đề nghị toà phúc thẩm làm rõ, vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới việc thi hành án.
Từ bản án tới đơn kháng cáo phần nhà đất
Trình tự gợi ý cho người định kháng cáo phần nhà đất:
- Viết lại ba quyết định của bản án: giao hiện vật cho ai, giá bao nhiêu, ai trả ai bao nhiêu.
- Đánh dấu quyết định nào bạn không đồng ý, và lý do bằng một câu ngắn.
- Gom chứng cứ cho từng lý do: hiện trạng nhà, giấy phép xây dựng, giao dịch tham khảo, giấy tờ về chỗ ở và việc nuôi con.
- Nếu đề nghị định giá lại, nêu rõ tài sản nào, vì sao kết quả cũ không phù hợp.
- Nếu đề nghị được nhận hiện vật, kèm phương án và giấy tờ chứng minh khả năng trả chênh lệch.
- Nêu yêu cầu cuối cùng bằng ngôn ngữ cụ thể: giao tài sản nào cho ai, chênh lệch tính lại thế nào.
Đơn kháng cáo nộp ở toà đã xử sơ thẩm; hạn kháng cáo và cách tính có bài riêng ở trang về thời hạn. Nếu hai bên còn nói chuyện được, phương án chia do chính hai bên đưa ra thường thực tế hơn mọi phán quyết.
Rủi ro và khi nào cần luật sư
Kháng cáo phần nhà đất kéo dài thời gian, mà trong lúc chờ, cả hai bên thường không bán, không thế chấp, không sửa chữa lớn được căn nhà. Nếu căn nhà đang có khoản vay ngân hàng, lãi vẫn chạy. Nếu một bên đang ở và bên kia không, căng thẳng thường tăng. Những chi phí vô hình này nên được đặt lên bàn cân cùng với khoản chênh lệch bạn mong được thêm.
Bạn nên có luật sư đọc hồ sơ khi: nhà đất có giấy tờ chưa hoàn chỉnh; đất có nguồn gốc từ gia đình một bên; nhà xây trên đất của cha mẹ; có nhiều bất động sản ở các tỉnh, thành khác nhau; hoặc nhà đang thế chấp ngân hàng. Những trường hợp này dễ phát sinh người có quyền lợi liên quan và thủ tục đất đai đi kèm.
Muốn hỏi nhanh để biết có nên đề nghị định giá lại hay không, bạn có thể hỏi luật sư trên AI Cố Vấn, gửi kèm biên bản định giá và phần quyết định của bản án.
Câu hỏi thường gặp
Toà định giá căn nhà thấp hơn giá thị trường thì kháng cáo được không?
Được, và bạn có thể đề nghị định giá lại ở phúc thẩm. Đề nghị cần căn cứ cụ thể như giao dịch tương tự gần đây, công trình bị bỏ sót, hoặc giá định đã quá cũ so với thời điểm xét xử.
Mình đang ở cùng con trong căn nhà, có được ưu tiên nhận nhà không?
Việc đang ở và nuôi con là yếu tố toà cân nhắc, nhưng không tự động quyết định. Bạn cần chứng minh thêm khả năng trả phần chênh lệch cho bên kia nếu được giao nhà.
Mảnh đất nhỏ có chia đôi bằng hiện vật được không?
Tuỳ diện tích và quy định tách thửa của tỉnh, thành nơi có đất. Nếu phần chia không đủ điều kiện tách thửa, thường toà giao cho một bên và bên đó trả giá trị cho bên kia.
Chi phí định giá lại ai trả?
Chi phí này được phân chia theo quy định tố tụng, thường liên quan tới việc ai yêu cầu và kết quả định giá lại có khác kết quả trước không. Bạn nên hỏi toà khi nộp đề nghị để biết khoản tạm ứng.
Nhà là tài sản riêng của chồng, vợ ly hôn có được ở lại không?
Luật có quy định về quyền lưu cư cho bên có khó khăn về chỗ ở trong một thời hạn kể từ khi hôn nhân chấm dứt, trừ khi hai bên thoả thuận khác. Đây là quyền tạm thời, không phải quyền sở hữu.
Đang kháng cáo thì bên kia có bán được căn nhà không?
Phần bản án bị kháng cáo chưa có hiệu lực nên chưa thể căn cứ vào đó để sang tên. Nếu lo bên kia tẩu tán, bạn có thể tìm hiểu biện pháp khẩn cấp tạm thời như cấm chuyển dịch quyền về tài sản và hỏi toà.