Bản án tranh chấp thuê nhà, thuê mặt bằng thường có bốn phần: hợp đồng chấm dứt khi nào và do lỗi của ai, bên thuê có phải trả nhà không, tiền cọc xử lý thế nào, và các khoản tiền khác như tiền thuê còn nợ, chi phí cải tạo, bồi thường. Bạn có thể kháng cáo một phần, chẳng hạn chỉ phần tiền cải tạo, để phần trả nhà sớm có hiệu lực nếu hai bên đều đã chấp nhận.
Bài viết cho cả bên thuê và bên cho thuê. Hợp đồng gốc, cách đòi cọc ngoài toà hay cách đơn phương chấm dứt đúng luật là chuyện của giai đoạn trước. Ở đây là lúc đã có bản án sơ thẩm: kháng cáo điều gì có cơ sở, điều gì chỉ làm kéo dài, và phần nào đang được thi hành trong lúc chờ phúc thẩm.
Thuê nhà ở hay thuê để kinh doanh: loại vụ ảnh hưởng tới cách xử
Tranh chấp thuê nhà để ở giữa hai cá nhân là tranh chấp dân sự. Tranh chấp thuê mặt bằng mà cả hai bên đều có đăng ký kinh doanh và cùng có mục đích lợi nhuận thường được xếp vào tranh chấp kinh doanh, thương mại. Cách xếp loại ảnh hưởng tới toà chuyên trách giải quyết, mức án phí và cả việc áp dụng luật chuyên ngành.
Khi đọc bản án, bạn nên kiểm xem toà xếp vụ vào loại nào và có hợp lý không. Thường xếp nhầm không tự nó làm bản án sai, nhưng có thể kéo theo việc tính án phí hoặc áp dụng điều khoản phạt vi phạm không đúng. Với hợp đồng thương mại, mức phạt vi phạm theo Luật Thương mại có giới hạn riêng, khác với hợp đồng dân sự.
Thêm một điểm: hợp đồng thuê nhà ở thường không bắt buộc công chứng, trừ khi các bên muốn; hợp đồng viết tay vẫn có thể có hiệu lực. Nếu một bên kháng cáo chỉ vì "hợp đồng không công chứng", lập luận này thường yếu, nên đối chiếu quy định hiện hành cho đúng loại tài sản thuê.
Hợp đồng chấm dứt vào ngày nào: mốc quyết định phần lớn số tiền
Trong tranh chấp thuê, gần như mọi khoản tiền đều tính theo một mốc: ngày hợp đồng chấm dứt. Tiền thuê còn nợ tính tới mốc đó; sau mốc đó, nếu bên thuê vẫn ở, khoản phải trả là tiền sử dụng hoặc bồi thường. Tiền cọc được trả lại hay bị mất cũng phụ thuộc việc chấm dứt diễn ra thế nào, ai là người đơn phương chấm dứt và có báo trước đúng thoả thuận không.
Bản án có thể xác định mốc này theo ngày gửi thông báo, ngày hết thời hạn báo trước, ngày bên thuê dọn đi, hoặc ngày toà tuyên. Mỗi cách cho ra số tiền khác nhau. Ví dụ giả định: tiền thuê 30 triệu đồng một tháng, toà lấy mốc chấm dứt muộn hơn ba tháng so với thực tế bên thuê đã bàn giao chìa khoá, bên thuê bị tính thêm 90 triệu đồng. Một biên bản bàn giao chìa khoá, một tin nhắn xác nhận đã nhận lại mặt bằng có thể thay đổi kết quả.
Vì vậy, khi kháng cáo, hãy viết rõ bạn cho rằng hợp đồng chấm dứt ngày nào, căn cứ vào sự kiện gì, và từ đó tính lại các khoản. Một bảng nhỏ đặt cách tính của toà cạnh cách tính của bạn sẽ giúp toà phúc thẩm thấy chênh lệch nằm ở đâu.
Bên thuê kháng cáo: những điểm có cơ sở
Toà xác định bên thuê có lỗi khi chấm dứt. Bên cho thuê lấy lại nhà trước hạn, bên thuê bị coi là vi phạm vì chậm trả tiền vài ngày. Nếu bên cho thuê đã nhận tiền chậm nhiều lần mà không phản đối, đó là tình tiết đáng nêu. Kháng cáo cần sao kê và tin nhắn thể hiện thói quen thanh toán đã được chấp nhận.
Tiền cọc bị mất. Nếu bản án cho bên cho thuê giữ cọc vì bên thuê vi phạm, bên thuê có thể kháng cáo khi chứng minh được việc chấm dứt xuất phát từ bên cho thuê, hoặc điều khoản mất cọc trong hợp đồng chỉ áp dụng cho trường hợp khác.
Chi phí cải tạo không được tính. Bên thuê đầu tư sửa sang, lắp đặt để kinh doanh. Nếu hợp đồng chấm dứt trước hạn do lỗi bên cho thuê, phần đầu tư chưa khấu hao hết có thể được xem xét là thiệt hại. Cần hoá đơn, hợp đồng thi công, ảnh hiện trạng trước và sau, và đề nghị định giá phần còn lại.
Thời gian di dời quá ngắn. Bản án buộc trả mặt bằng nhưng không cho thời gian hợp lý để di dời hàng hoá, máy móc. Đây có thể là nội dung kháng cáo nếu thời gian toà ấn định không thực tế, kèm lý do cụ thể.
Tiền thuê tính trùng. Toà buộc trả tiền thuê cho cả thời gian bên thuê đã bị khoá cửa, không sử dụng được mặt bằng. Kháng cáo nên kèm chứng cứ về ngày bị khoá cửa hoặc bị cắt điện nước.
Bên cho thuê kháng cáo: những điểm có cơ sở
Không được tính tiền sử dụng sau khi hợp đồng chấm dứt. Bên thuê tiếp tục chiếm giữ mặt bằng sau khi hợp đồng chấm dứt. Bên cho thuê có thể yêu cầu khoản tiền tương ứng thời gian chiếm giữ. Nếu bản án không giải quyết dù bạn đã yêu cầu, nêu điều này trong kháng cáo.
Hư hỏng tài sản không được bồi thường. Khi nhận lại nhà, bên cho thuê thấy hư hỏng vượt mức hao mòn tự nhiên. Cần biên bản bàn giao ban đầu, ảnh hiện trạng, báo giá sửa chữa. Không có biên bản bàn giao ban đầu thì rất khó chứng minh.
Toà buộc trả chi phí cải tạo bên cho thuê không đồng ý. Bên thuê tự ý sửa mà không được đồng ý, hoặc hợp đồng ghi rõ phần cải tạo thuộc về bên cho thuê khi kết thúc. Kháng cáo dựa vào điều khoản hợp đồng và trao đổi giữa hai bên.
Không xem xét việc cho thuê lại trái phép. Bên thuê tự ý cho người khác thuê lại hoặc chuyển nhượng quyền thuê khi hợp đồng không cho phép, và bên cho thuê dựa vào đó để chấm dứt. Nếu bản án coi việc chấm dứt là sai mà bỏ qua chứng cứ về người đang thực tế kinh doanh tại mặt bằng, như hoá đơn điện nước mang tên người khác hay lời khai của người thuê lại, đây là điểm nên nêu.
Mức phạt vi phạm bị giảm. Nếu toà giảm mức phạt đã thoả thuận, hãy kiểm toà áp dụng luật dân sự hay luật thương mại, và mức giới hạn tương ứng có đúng không.
Bảng: phần nào của bản án đang bị kháng cáo, phần nào có thể thi hành
Kháng cáo làm phần bị kháng cáo chưa có hiệu lực. Bảng dưới giúp hai bên thấy khi chỉ kháng cáo một phần thì phần còn lại diễn biến ra sao. Thời điểm có hiệu lực cụ thể nên đối chiếu với quy định về hiệu lực bản án.
| Phần bị kháng cáo | Hệ quả thường thấy trong lúc chờ phúc thẩm |
|---|---|
| Toàn bộ bản án | Chưa phần nào có hiệu lực; bên thuê thường vẫn ở lại, tiền thuê hoặc tiền sử dụng tiếp tục được tính |
| Chỉ phần tiền cọc | Phần buộc trả mặt bằng có thể có hiệu lực khi hết hạn kháng cáo nếu không ai kháng cáo phần đó |
| Chỉ phần chi phí cải tạo | Việc trả mặt bằng và tiền thuê còn nợ có thể được thi hành trước |
| Phần buộc trả mặt bằng | Bên thuê tiếp tục ở, nhưng rủi ro phải trả tiền sử dụng cho cả thời gian này nếu thua |
| Kháng cáo của cả hai bên | Toà phúc thẩm xem xét các phần bị kháng cáo của mỗi bên và phần liên quan |
Kháng cáo chỉ để được ở thêm vài tháng là lựa chọn rủi ro. Tiền sử dụng mặt bằng vẫn tính, và bên thua kháng cáo còn chịu án phí phúc thẩm.
Thuê mặt bằng giữa các doanh nghiệp: phạt vi phạm, bồi thường và người ký
Khi cả hai bên đều là doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh, hợp đồng thuê mặt bằng thường có điều khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại khá chi tiết. Luật Thương mại 2005 giới hạn mức phạt vi phạm trong hoạt động thương mại ở mức không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ một số trường hợp riêng. Nếu toà xếp vụ vào tranh chấp kinh doanh, thương mại thì giới hạn này thường được xem xét; nếu xếp vào tranh chấp dân sự, cách xử lý thoả thuận phạt có thể khác. Đây là chỗ hai bên hay tranh luận ở phúc thẩm.
Bồi thường thiệt hại trong thuê mặt bằng kinh doanh hay gồm lợi nhuận bị mất trong thời gian phải ngừng kinh doanh. Khoản này khó chứng minh: toà thường cần số liệu doanh thu, chi phí của các kỳ trước, báo cáo thuế, và lập luận về việc thiệt hại phát sinh trực tiếp từ vi phạm. Kháng cáo chỉ nêu "mất khách, mất doanh thu" mà không có số liệu thì khó được chấp nhận.
Với doanh nghiệp, đơn kháng cáo do người đại diện theo pháp luật ký hoặc người được uỷ quyền hợp lệ ký. Nếu tranh chấp có giá trị lớn hoặc liên quan nhiều mặt bằng trong một chuỗi, nên có luật sư theo sát giai đoạn phúc thẩm.
Các bước kháng cáo trong vụ thuê nhà, thuê mặt bằng
Thứ tự dưới đây áp dụng cho cả hai bên.
- Đối chiếu bốn phần của bản án (chấm dứt, trả nhà, cọc, các khoản tiền) và đánh dấu phần bạn không đồng ý.
- Quyết định kháng cáo toàn bộ hay một phần; nếu chỉ không đồng ý về tiền, cân nhắc để phần trả nhà có hiệu lực sớm.
- Tập hợp hợp đồng, phụ lục, biên bản bàn giao, sao kê thanh toán, tin nhắn và ảnh hiện trạng.
- Nếu tranh chấp chi phí cải tạo hoặc hư hỏng, đề nghị định giá hoặc giám định kèm lý do cụ thể.
- Viết đơn kháng cáo với yêu cầu rõ: sửa phần tiền cọc, sửa tỷ lệ lỗi, chấp nhận khoản cải tạo.
- Nộp đơn tại toà sơ thẩm trong hạn và nộp tạm ứng án phí phúc thẩm khi có thông báo.
Với mặt bằng kinh doanh, thời gian là tiền. Nếu hai bên có thể thoả thuận ngày trả mặt bằng và một khoản thanh toán gọn, việc này thường có lợi hơn cho cả hai so với chờ phiên phúc thẩm.
Câu hỏi thường gặp
Đang kháng cáo thì bên cho thuê có được khoá cửa, cắt điện nước không?
Không nên. Khi phần buộc trả nhà chưa có hiệu lực, tự ý khoá cửa hoặc cắt điện nước có thể làm phát sinh trách nhiệm bồi thường cho bên cho thuê. Việc buộc trả mặt bằng phải thực hiện qua cơ quan thi hành án khi bản án có hiệu lực.
Hợp đồng thuê mặt bằng chỉ có giấy tay, kháng cáo nói vô hiệu có được không?
Hợp đồng thuê nhà thường không bắt buộc công chứng, nên giấy tay vẫn có thể có hiệu lực nếu đủ điều kiện chung. Lập luận vô hiệu chỉ vì không công chứng thường không đứng được. Nên tập trung vào nội dung thoả thuận và việc thực hiện.
Bên thuê đã bỏ đi, chỉ để lại hàng hoá thì xử lý thế nào?
Bên cho thuê không nên tự ý xử lý hàng hoá. Cách an toàn là lập biên bản có người chứng kiến, kiểm kê, bảo quản, và yêu cầu toà hoặc cơ quan thi hành án giải quyết theo bản án. Tự xử lý có thể dẫn tới tranh chấp mới.
Chi phí cải tạo bao nhiêu thì được tính lại?
Không có tỷ lệ cố định. Toà xem xét hợp đồng có cho phép cải tạo không, lỗi chấm dứt thuộc về ai, giá trị còn lại của phần cải tạo tại thời điểm chấm dứt. Hoá đơn và định giá là căn cứ chính.
Bên thuê kháng cáo thì tiền thuê có tiếp tục tính không?
Thời gian bên thuê vẫn sử dụng mặt bằng thường được tính tiền thuê hoặc tiền sử dụng tương đương. Nếu kháng cáo không được chấp nhận, bên thuê phải trả cho cả giai đoạn chờ phúc thẩm, cộng án phí phúc thẩm.